簽約時需注意事項
1 確認產權與謄本資訊
確認房屋產權清晰、無查封、無抵押或其他權利限制。
2 核對房屋資料與現況
房屋地址、坪數、格局、建物登記是否與實際相符。
3 履約保證機制
建議使用履約保證，保障買賣雙方權益。
4 簽訂正式買賣契約書
包含成交總價、付款方式、交屋日、屋況、違約條款等明確條文。
5 確認稅費負擔方
約定好契稅、地價稅、房屋稅、代書費等由誰負擔，避免糾紛。
6 代書與買賣雙方三方對談
當場確認契約細節與後續流程，避免理解落差。
房地合一稅（全名：房地合一所得稅）
是指賣屋時，你賺到的利潤（房屋 + 土地合計的增值）要依法申報並繳稅。
房地合一稅怎麼計算？
公式簡單來說是：
課稅所得 = 房屋出售價格 − 原購買價格 − 合法費用（仲介費、裝潢、稅費等）
稅率會根據持有年限不同而改變：
哪些情況需要特別注意？
– 繼承、贈與後再出售，也要看持有年限來課稅。
🕒 房屋持有年限 | 📉 稅率（個人） |
2 年內 | 45% |
2～5 年 | 35% |
5～10 年 | 20% |
10 年以上 | 15%（本人自用可降至 10%） |
– 預售屋轉約，也算交易，要課房地合一稅。
– 有裝潢費、仲介費請保留單據，都可以列為成本、節稅用。
如何合法節稅？
– 滿兩年後再出售，稅率大降（從 45% → 35%）
– 若是自用住宅滿六年、且五年內只出售一戶，有機會適用特別自用優惠稅率 10%
貸款申請注意事項（無薪轉／無金流族）
1. 先搞懂銀行關注的是什麼
銀行主要看你有沒有「穩定還款能力」和「擔保保障」，所以即使沒有薪轉，只要能證明收入來源／資產實力，還是有機會貸到款！
✅1. 準備其他收入證明
– 國稅局綜所稅清單（近 1～2 年）
– 報稅資料／扣繳憑單
– 發票收入／接案合約／租金收入證明
– 股票／投資收益等佐證資料
✅ 2. 提供資產證明
– 銀行存款餘額
– 股票基金帳戶對帳單
– 不動產權狀或車產證明
→ 展現你的財力與還款能力，越透明越加分。
✅ 3. 找對銀行窗口／代書
有經驗的代書或專業貸款顧問可以幫你媒合適合「看資產不看薪資」的銀行，例如土銀、中信、永豐等某些分行。
✅ 4. 可以考慮「法人貸款」
如果你有開公司，也可以用公司名義貸款購屋，靈活運用資金結構。
✅ 5. 避免短期大額資金異動
臨時存入一大筆錢想「裝財力」反而會被質疑洗錢風險，銀行可能不採信。
房貸前建議做的準備
– 提前半年準備財力資料與申貸計畫
– 請房仲／貸款顧問先幫你「試估可貸成數與額度」
– 如果成數不夠，提前準備頭期款或找親友共同承貸
為什麼買賣一定要用《履約保證》？
✅ 什麼是履約保證？
履約保證是由銀行或第三方信託單位提供的一項「資金安全機制」。
買方的款項不會直接匯給賣方，而是先存在銀行信託帳戶，直到過戶完成才撥款。
如果沒履約保證，會有什麼風險？
💥 如果沒履約保證，會有什麼風險？
沒有保障時可能發生… | 風險舉例 |
❌ 賣方先過戶 → 卻收不到錢 | 遇到跳票或詐騙，房子沒了錢也沒拿到 |
❌ 錢款流程不清 → 爭議不斷 | 雙方口頭承諾難舉證，糾紛多 |
❌ 買方先付款 → 卻沒完成過戶 | 遇上惡意賣家，錢被捲走 |
這問題問得好！
很多買房的人第一個考量就是：我可以貸幾成？會不會貸太多？
來，幫你用專業又白話的方式說明👇
✅ 一般貸款成數參考：
（依照鑑價為主，非成交價）
房屋類型 | 一般可貸成數 |
首購自住房 | 約 7～8 成 |
第二屋或投資用途 | 約5成 |
老屋（30 年以上） | 可能低於 6 成 |
預售屋（需分期） | 依建案和銀行條件而定 |
自備款至少 2～3 成，資金比較穩
👉 如果只能付1成，很可能之後現金流會吃緊。
「不是能貸多少就貸多少，而是貸到你未來還得安心、睡得著的數字，才叫合理。」
買房最重要的細節 9 點提醒
① 房屋產權清楚嗎？
– 土地、建物登記是否一致？有無增建？持分？
– 有無設定抵押權？共有人是否同意出售？
②周邊環境是否符合生活需求？
– 白天／晚上都要來看一次
– 有無噪音、嫌惡設施（殯儀館、變電箱、宮廟等）？
③屋況有無漏水、壁癌、管線老舊？
– 現場檢查牆角、天花板、水壓等
④屋齡與建材影響貸款與維修成本
– 老屋可能貸款成數低，也要準備修繕預算
⑤管理費、停車費、持有成本高不高？
– 每月總負擔要列入預算評估
⑥房屋稅、地價稅、契稅了解了嗎？
– 每年繳多少？是否為自用稅率？
⑦付款流程安全嗎？是否使用履約保證？
– 避免買了房卻沒拿到產權，資金風險高！
⑧貸款條件是否已確認？
– 可貸幾成？利率多少？有無壓力測試通過？
⑨與賣方的合約條件清楚嗎？
– 預定交屋日？家電家具是否含在內？瑕疵如何處理？
「買房時機」不是看新聞、也不是聽房仲說「現在很便宜」，而是看——你自己準備好了沒。
什麼時候才是買房的好時機？
1.「價格」不是唯一，重點是你準備好了沒
買房三大條件準備好了，就是你的時機：
2.看「市場低點」很難猜，建議用這三個判斷標準：
過度觀望的風險？
準備項目 | 檢查重點 |
✅ 自備款 | 至少準備房價 2～3 成 + 裝潢費 + 稅費 |
✅ 穩定收入 | 貸款月付不要超過月收入 1/3 為佳 |
✅ 買房目的清楚 | 是自住？投資？長期持有？還是短期轉手？ |
– 房價可能跌不多但利率上升，導致每月負擔反而變高
判斷方式 | 說明 |
✅ 你月繳得起，且生活不吃緊 | 實力比時機更重要 |
✅ 有符合你需求的物件出現 | 不要硬等低點錯過好房 |
✅ 預期持有 5～10 年以上 | 長期抗通膨＋資產配置才是重點 |
– 好房源被別人搶先、貸款條件可能縮緊
– 你賺錢的速度跑不贏房價漲幅（尤其在成長區域）
「買房不是比誰買得早，是誰買得剛剛好。
你準備好了，那一刻，就是你的最佳時機。」
「斡旋金」跟「訂金」常常讓買方搞不清楚，但其實它們是不同階段的金錢承諾
什麼是「斡旋金」&「訂金」？差在哪？
斡旋金是說：我認真想買，可以幫我問屋主願不願意這個價嗎？
訂金則是：價格談好了，來，我們約定下來、互信成交。
項目 | 斡旋金 | 訂金 |
📌 用途 | 表達買方誠意，請屋主考慮價格 | 雙方同意價格後，用來保證履約 |
📌 時機 | 談價格前繳交 | 成交價格談妥 → 簽「買賣契約書」時繳交 |
📌 金額範圍 | 約 5～10 萬元（可談） | 通常成交價的 5～10% |
📌 可否退還 | 屋主不接受 → 可退還（沒成交不留錢） | 簽約後若反悔 → 視情況沒收或雙倍返還 |
📌 注意 | 要寫明：若不成交應全額退還！ | 是法律上有約束力的承諾金 |
「土地增值稅」、「房地合一稅」賣房時可能會遇到的稅務問題，但作用和適用情況完全不同。
✅ 什麼是重構退稅？（房地合一稅）
申請資格
出售的戶籍是本人或配偶、未成年子女的自住房屋
A：實際設籍『連續』滿六年，且有居住事實
5 年內只退稅一次
A：5 年內只能適用一次這項退稅優惠。
售後 2 年內完成新屋購置
A：並需設籍並實際自住。
新購房屋也須設籍自住 6 年內不得出售
A：否則要補稅 + 利息。
可退稅金額怎麼算？
重購退稅 ≠ 全部退稅
而是依據你「新屋的購屋成本」來扣抵你原本舊屋出售時的課稅所得。